Fin du boom immobilier ?

Moins touché par la dernière récession, le Canada a vu les prix des maisons résister à la tendance baissière mondiale. Ces prix sont présentement supérieurs de 13,1% à leur sommet d’avant la récession, une performance hors du commun dans les pays avancés, révèle l’Hebdo Économique de la Banque Nationale.

Dans ce contexte, plusieurs observateurs ont émis des réserves quant à la longévité de cette hausse de prix, qui ne leur semble pas soutenable. En novembre dernier, dans un article intitulé « House of horrors », The Economist affirmait que les prix des logements au Canada étaient surévalués de plus de 25 %. Tout récemment, Demographia soutenait que Montréal, Toronto et Vancouver étaient des villes où le logement était gravement inaccessible. Qu’en est-il réellement ?

Le Canada se classe 2e au monde pour la croissance des prix des maisons en termes réels depuis le premier trimestre 2007, avec un taux de 18,2 %, contre – 37,9 % pour les Etats-Unis et - 25,8 % pour le Danemark.

Cette progression spectaculaire est à la source des suspicions qui existent à l’égard de la récente hausse des prix au Canada. Mais, selon Matthieu Arseneau, économiste principal chez Banque Nationale, la résilience du marché du travail au Canada explique dans une certaine mesure cette bonne performance relative. En effet, malgré les récentes difficultés, l’emploi au Canada présente une des meilleures performances depuis 2007 parmi les pays avancés.

Autre explication avancée, la hausse des prix des logements reflète aussi une capacité de payer accrue en raison des baisses de taux d’intérêt. En comparaison au revenu disponible, les paiements hypothécaires comptent pour 28,7 %, ce qui est nettement inférieur au sommet de 35,1 % atteint en 2007.

Or, note M. Arsenau, The Economist et Demographia ont écarté de leur analyse les taux hypothécaires historiquement bas. Ils ont plutôt comparé les prix des maisons aux revenus des ménages, ce qui les a poussés à appréhender un désastre.

Mais même si les prix des logements demeurent accessibles pour les ménages canadiens dans l’environnement de taux d’intérêt actuel, plusieurs observateurs craignent le moment où la Banque du Canada devra normaliser sa politique monétaire. Toutefois, comme la banque centrale surveille la situation de près, il est probable qu’elle limitera la hausse des taux d’intérêt afin d’éviter la casse.

Des simulations faites en ce sens par Matthieu Arseneau, où les revenus continuent de croître selon leur tendance historique et les prix des maisons restent inchangés, démontrent que, à terme, la capacité d’accession à la propriété demeure supérieure à ce qu’elle était en 2008, malgré les hausses de taux d’intérêt.

Reste que comme l’immobilier a bien fait au cours des dernières années, une accélération des prix à partir de maintenant pourrait être le signe d’une activité spéculative indésirable. « Les ménages canadiens ont profité d’un effet richesse immobilier substantiel au cours de la dernière décennie, mais les conditions sont moins propices à la réalisation de gains au cours des prochains dix ans étant donné la hausse probable des taux d’intérêt et une démographie appelée à devenir moins favorable », dit M. Arseneau.