2011 s’annonce « acceptable » pour le marché immobilier canadien

Le marché canadien de l’investissement immobilier connaîtra en 2011 une croissance ralentie mais constante et des rendements acceptables, à condition que l’économie américaine ne l’entraîne pas dans la débâcle.

C’est en gros la conclusion que tire le rapport de l’enquête Emerging Trends in Real Estate 2011, de PwC et du Urban Land Institute (ULI), qui sonde plus de 875 experts reconnus du secteur immobilier au Canada et aux États-Unis.

Évidemment, les propriétaires immobiliers et les institutions financières canadiens sont portés à comparer leur situation relativement saine à la précarité des marchés états-uniens. Les paramètres fondamentaux du marché canadien tendent vers l’équilibre, l’emploi se redresse et les banques affichent de solides bilans financiers, autant de facteurs qui améliorent le positionnement du Canada et stimulent la confiance en sa capacité d’échapper aux problèmes de son voisin américain. Néanmoins, les répondants estiment que l’affaiblissement du dollar américain et l’enlisement de l’économie américaine freinent le commerce transfrontalier, et nuisent particulièrement aux marchés industriels de l’Ontario, dont les principaux clients sont les centres manufacturiers du Midwest.

« C’est son solide système bancaire qui donne au Canada un avantage considérable, pense Claude Gilbert, associé au sein du groupe des transactions immobilières de PwC Montréal. Aucune de nos banques n’est en difficulté. Même si quelques propriétaires immobiliers sont fragiles, les ventes à perte sont rares. Malgré tout, la hausse récente des taux d’intérêt, le resserrement des conditions de prêt bancaire et un contexte économique peu propice tempèrent la récente ruée immobilière, en particulier en Ontario et en Colombie-Britannique, où les acheteurs se sont précipités avant l’entrée en vigueur de la taxe de vente harmonisée. »

Rareté d’occasions

En dépit de bons rendements sur le capital, les occasions d’investissement seront limitées en 2011. Car les institutions financières dominent les principaux marchés urbains et préfèrent conserver leurs biens pour en tirer un revenu régulier. Les répondants à l’enquête Emerging Trends incarnent bien cette mentalité frileuse : ils pensent que c’est le bon moment pour acheter, mais ne veulent pas vendre. Dans ce contexte de « compression des taux de capitalisation », bon nombre de Canadiens à l’affût de bonnes affaires se rabattront sur le marché américain, qui devrait leur offrir davantage d’occasions d’investir et de réaliser de meilleurs rendements.

Au Canada, le marché financier est l’un des plus sains au monde et rares sont les emprunteurs qui éprouvent des difficultés de refinancement. Pour 2011, l’enquête Emerging Trends prévoit un volume raisonnable de capitaux sur le marché du crédit et une surabondance de capitaux propres entre les mains d’acheteurs inassouvis.

« Au Canada, le secteur immobilier est loin d’être surexploité et les marchés n’ont jamais souffert de pénurie de crédit, note M. Gilbert. Les banques canadiennes prospèrent grâce à leur aversion face au risque, renforcée par une réglementation gouvernementale relativement stricte. »

Les marchés à surveiller

En 2011, les principaux marchés canadiens de l’immobilier seront passables ou bons, en raison de modestes perspectives d’investissement et d’un potentiel de développement limité.

D’après l’enquête Emerging Trends, Toronto aura une longueur d’avance sur Vancouver et sera en tête du classement des villes présentant le meilleur potentiel d’investissement et d’aménagement. De son côté, Calgary ne peut qu’espérer récupérer d’une demande refroidie et d’une légère indigestion de développement.

La population canadienne continue de se concentrer à l’intérieur et aux alentours de grands centres d’activité, d’un bout à l’autre du pays, une tendance qui réduit en peau de chagrin les occasions d’aménagement dans les petites villes et les régions rurales. Privés d’accès aux principaux centres, certains investisseurs se disputent les produits sur des marchés secondaires et de banlieue sélectifs.

Mais les attentes pour le secteur immobilier sont légèrement plus élevées par rapport à l’an dernier, en particulier pour les appartements et les bureaux. Les segments du commerce de détail et des installations industrielles se maintiennent, mais les hôtels subissent le contrecoup de la baisse du tourisme américain. Les marchés commerciaux promettent de bons flux de trésorerie, sans pour autant produire de grandes appréciations. Quant aux prix des logements, au-delà d’un pic difficilement soutenable, la vague pourrait refluer. La plupart des investisseurs puisent leur courage dans la constance des paramètres fondamentaux du marché, qui maintiennent un équilibre raisonnable.

« Non seulement le secteur de l’immobilier canadien a pu mieux tempérer le ralentissement économique, mais la conjoncture américaine a permis aux investisseurs canadiens d’en tirer profit, constate Lori-Ann Beausoleil, leader nationale du secteur immobilier de PwC Canada. Les investisseurs du Canada qui cherchent à pénétrer le marché américain ou ceux qui sont déjà établis aux États-Unis ont pu bénéficier de grandes occasions de croissance avec l’achat de biens à des prix plus bas. »

Le pouls des acteurs

• Assureurs et caisses de retraite — Une poignée dominante de grandes compagnies d’assurance et de caisses de retraite publiques demeureront propriétaires des biens immobiliers de choix du pays – immeubles de bureaux dans les centres-villes et centres commerciaux dans les régions.

• Sociétés de placement immobilier — Les prix se sont stabilisés à la suite de hausses fulgurantes en 2009. Pour 2011, les analystes entrevoient peu de chances de réaliser de gros gains et les actions de ces sociétés devraient suivre de près les évaluations.

• Investisseurs étrangers — Il est déjà assez difficile pour les investisseurs locaux de trouver de bonnes occasions, par conséquent les acteurs étrangers auront du mal à forcer le barrage. Les investisseurs étrangers ne pourront constituer aisément un portefeuille.

Pistes gagnantes pour les investisseurs au Canada en 2011

• Délester les portefeuilles de certains biens à faible rendement et réinvestir de manière opportune dans la reprise des marchés américains.

• Synchroniser l’investissement avec les marchés et acheter des réductions d’intérêt sur les hôtels du centre-ville et les bâtiments industriels en difficulté de la région du Grand Toronto, sans toutefois les racheter.

• Acheter des appartements dans la mesure où on en trouve ; ils offrent les meilleures garanties de rendement.

• Rechercher des espaces interstitiels de détail ou commerciaux et les mettre en marché pour un réaménagement en immeubles de copropriété. Les villes canadiennes poursuivront leur croissance verticale à mesure que les planificateurs urbains encourageront les environnements fonctionnant 24 heures sur 24.

• Réserver des terrains dans la ceinture verte de Toronto en vue d’un futur développement résidentiel ; la demande et les prix devraient continuer d’augmenter.

Gros plan sur les grands marchés canadiens

• Dans le marché de l’espace de bureaux de Toronto, de minces ouvertures se créent alors que certains grands locataires jouent à la chaise musicale et déménagent dans de nouveaux projets immobiliers de classe AAA. Mais l’offre ne dépassera pas de beaucoup les taux actuels avoisinant 5 %, et à moyen terme, les projets éventuels d’aménagement d’espaces de bureaux seront de petite envergure et circonscrits à des créneaux précis. À Toronto, on voit aussi surgir partout de nouveaux projets de copropriétés, mais certains répondants s’inquiètent des conséquences de la stabilisation des loyers pour les investisseurs qui louent leurs unités. Cependant, les prix élevés du logement et les flux d’immigration contribuent à la rentabilité des investissements dans les appartements. Les investisseurs demeurent intéressés à acheter des bâtiments industriels, un marché appelé à se relever dès que l’économie américaine sortira de l’impasse.

• À Vancouver, les marchés des bureaux et des copropriétés sont en constante ébullition, défiant toute logique. Un grand nombre de riches investisseurs asiatiques y injectent leur argent en vue d’une éventuelle citoyenneté. Les institutions financières contrôlent le marché relativement restreint des immeubles de bureaux, où le taux d’inoccupation est extrêmement bas. Les barrières naturelles de la ville en limitent le développement et attirent les investisseurs, une combinaison gagnante. Pourtant, certains répondants avouent être préoccupés : « Le marché est gonflé artificiellement ; la flambée dure depuis trop longtemps. » De plus, la TVH augmente les coûts et ralentit temporairement la demande sur le marché des logements de classe moyenne dans certaines régions périphériques.

• On ne note aucun changement sensible à Ottawa. Bien que le gouvernement ne prévoie pas de compressions, la ville n’attirera jamais une activité de lobbying ou de sous-traitance aussi intense que les capitales américaines. Toutefois, l’ouverture du Centre des congrès d’Ottawa l’année prochaine pourrait stimuler le marché, en particulier celui des hôtels et des locaux de vente au détail.

• Le marché montréalais se maintiendra en bonne position, les répondants estimant qu’il offre de bonnes valeurs et de meilleurs rendements. Outre les valeurs sûres que sont les édifices du gouvernement du Québec, la ville s’appuie sur une économie diversifiée, dont de prospères secteurs aérospatial et financier.

• Edmonton a échappé à l’offre excédentaire qui déprime le marché à Calgary. L’industrie des services pétroliers est fructueuse et on en attend des retombées positives à l’échelle locale, notamment une croissance de l’emploi.

• L’étalement et le surdéveloppement obscurcissent « temporairement » les perspectives de Calgary, mais « l’intégration est sur une bonne voie ». Des promoteurs reculent devant les taux élevés d’inoccupation et se tournent vers de nouveaux projets d’immeubles à bureaux. La population locale, elle, se fie à la solidité du marché des ressources naturelles et à la vigueur de la consommation américaine de pétrole provenant des sables bitumineux. On s’attend donc à une reprise en force de la croissance au cours des prochaines années.