Acheter une maison à son enfant adulte

Beaucoup de parents qui en ont les moyens sont tentés d’acheter un appartement en copropriété ou un autre type d’habitation à leur enfant âgé de 18 ans et plus.

En fait, 10 % des parents canadiens envisagent cette option, selon un sondage de TD Canada Trust réalisé en 2010. Mais avant de vous lancer, prenez le temps de réfléchir aux conséquences fiscales d’une telle décision.

Au moins 4 scénarios s’offrent à vous, selon Kathy Munro et Caryn Walt, associées chez PwC.

Le 1er scénario, qui utilise l’exemple d’un condo de 250 000 $, consiste à acheter la copropriété à votre nom et à laisser votre enfant y vivre librement. L’avantage de cette approche, c’est que tout gain réalisé sera exempt d’impôt si la propriété est votre résidence principale. Mais le problème soulevé par Mmes Munro et Walt, c’est que chaque unité familiale ne peut désigner qu’une seule propriété comme résidence principale à une date donnée. Par conséquent, si vous possédez plus d’une propriété, par exemple votre maison et le condominium où vit votre enfant, vous ne pourrez pas nécessairement demander l’exemption pour résidence principale à la vente de l’appartement.

Dans ce cas, vous devrez payer l’impôt sur le gain en capital. Si le condo vaut 450 000 $ au moment de la vente, vous verserez 46 000 $ au fisc (on suppose un taux d’imposition de 46 %), parce que la moitié seulement des gains en capital est imposable.

Un 2e scénario propose de donner de l’argent comptant à votre enfant pour qu’il achète le condo. Ce don n’a aucune conséquence fiscale, mais peut créer des problèmes lors de l’héritage si vous avez plusieurs enfants.

Fiscalement parlant, comme le condo devient la résidence principale de votre enfant, le gain réalisé lors de la vente sera non imposable. En revanche, si votre enfant se marie, son conjoint pourrait se retrouver avec la moitié de la valeur de la propriété advenant une rupture.

Plutôt que de faire un don à l’enfant, le scénario 3 préconise de lui prêter l’argent. Comme dans le scénario 2, à la vente du condo, votre enfant utilisera son exemption pour résidence principale pour éviter de payer l’impôt sur le gain réalisé. Reste que, pour maximiser l’avantage fiscal, vous devriez lui faire un prêt sans intérêt. Sinon, le revenu d’intérêt sera imposable dans vos mains, et votre enfant ne pourra pas déduire ces frais dans ses impôts.

Le scénario 3 a l’avantage de simplifier la gestion de votre succession puisque votre enfant pourrait être tenu de rembourser le prêt advenant votre décès. Notez que vous devrez probablement payer l’homologation sur le montant de l’hypothèque si elle est toujours active à votre décès.

L’hypothèque protège aussi davantage la famille advenant un divorce lorsque votre enfant est propriétaire.

Enfin, le 4e scénario consiste à faire un don à une fiducie familiale qui achètera la propriété au profit de votre enfant. Comme vous serez fiduciaire, vous conserverez un contrôle légal sur la propriété. Le bénéficiaire, votre enfant, sera en droit d’y vivre, mais c’est la fiducie qui demandera l’exemption pour résidence principale au moment de la vente. Pour ce faire, votre enfant et son conjoint ne doivent pas avoir désigné une autre propriété comme résidence principale pendant toutes les années où la fiducie était propriétaire de l’appartement.

Bien que cette option soit plus complexe, elle est plus flexible, parce que le bénéficiaire qui recevra finalement l’appartement en copropriété ou le produit de sa vente peut être choisi par les fiduciaires dans l’avenir. Cette option réduit aussi les droits d’homologation, parce que la somme versée à la fiducie ne sera pas incluse dans la valeur de votre succession.

Comme vous voyez, la structure de propriété la plus appropriée à votre famille dépend de votre situation et de vos objectifs personnels. Les scénarios 2, 3 et 4 ont l’avantage de réduire l’impôt à payer sur le gain en capital réalisé à la disposition de l’appartement. Mais il faut examiner tous les aspects de chaque scénario avant de prendre une décision pour assurer de bien répondre à vos objectifs.